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“城里亲戚想买咱家老房养老行不行？”“翻新老宅加层用不用报批？” 最近不少农村家庭都在琢磨这些事儿。2025 年中央一号文件刚落地，住建部又出台了农房建设管理新规，宅基地的 “红线” 和 “活路” 说得明明白白。这可不是小事 —— 宅基地是农民的 “根”，既要守好不能乱占乱卖，又能盘活赚收益，里面的门道得掰扯清楚。
今年政策把宅基地的 “禁区” 卡得特别死，尤其强调了两个 “不允许”，谁碰谁吃亏。
“城里朋友给十万块买咱家宅基地，卖不卖？” 答案肯定是 “不能卖”。2025 年中央一号文件明确说了，不允许城镇居民到农村买农房、宅基地，也不允许退休干部到农村占地建房。
为啥管这么严？农业农村部的专家说得实在：宅基地是农民的 “最后保障线”。要是放开买卖，有的农民可能一时贪钱把地卖了，将来老了、没收入了，连个落脚的地方都没有。广西有个村子就出过这事，早年有村民把老宅卖给城里人，后来自己想回村建房没地了，天天找村委会闹，最后钱房两空。
而且法律早就定了规矩，宅基地是集体所有，只有村里户口的人才能用。城里人、退休干部没有村集体成员身份，就算私下签了协议，这买卖也是违法的，办不了确权登记，将来遇到拆迁、纠纷，根本不受保护。
“我家老宅加层盖二楼，自己找人弄就行吧？” 不行！新规要求，农房改扩建、改用途必须先办审批手续，私自改就是违规。
河南有户村民去年没报批就把老宅改建成民宿，结果因为结构不合规，被要求整改拆除，花了十几万装修全打了水漂。现在政策更严了，不管是加层、扩院，还是把住宅改成小卖部、农家乐，都得先过审批这关，确保安全才能动工。这可不是故意刁难，前两年湖南有栋农房私自加层，结果塌了砸伤路人，房主不仅赔钱还受了处分，教训太深刻了。
宅基地不能乱卖、不能乱改，那自家合法的房子该怎么管？确权登记、安全维护这些 “必修课” 得做好。
不少农民担心 “我家房子没证，算不算合法？” 其实只要是正当来的地，大多能办确权登记。南部县人民政府梳理了常见问题，比如：
老房子没有权属证明：让村委会出个证明，公告 30 天没人反对，乡镇政府批了就能登记；
家里 “一户多宅”：要是因为继承老人房子多了一套，或者符合分户条件没分户的，只要符合规划，补了手续就能登记；
进城落户了：就算户口迁去城里，老家的宅基地还是你的，照样能确权，没人能逼你退地。
但有几种情况肯定办不了证，比如乱占耕地建的房、城镇居民买的农房、小产权房，这些都是违法的，迟早要整改。四川就有个村子，有人占耕地建别墅，确权的时候直接被驳回，最后别墅还被拆了恢复成农田。
“房子住了二三十年，要不要检查？” 必须要！新规明确 “谁拥有谁负责、谁使用谁负责”，房子塌了、出了安全事故，房主得担责。
尤其是用作经营的农房，比如开民宿、农家乐，安全要求更严。去年全国排查农房，查出 2.24 亿户里有不少安全隐患，很多都是老房年久失修造成的。现在各地都在搞农房安全排查，村里会有人上门检查，发现问题赶紧修，别等出事才后悔。浙江有个村的老支书，主动给自家老宅做了加固，后来台风天房子没事，还带动全村人都做了安全改造。
村里好多老宅空着积灰，其实只要用对方法，完全能变成 “摇钱树”。政策鼓励通过出租、入股这些合规方式盘活，四川巴中就走出了好路子。
巴中市苏山村的张正平大爷，家里 1984 年建的老宅空了十几年，去年租给一个 “90 后” 创业青年改造成禅意民宿。没想到几个月就火了，成了网红打卡地，营业额都超 30 万了，张大爷一年还能拿 8000 块租金，笑得合不拢嘴。
这种模式特别适合在外打工、老宅空着的农户。只要跟承租方签正规合同，明确租期、租金、维修责任，既能让房子 “活” 起来，又不用自己操心。巴中还有户村民把老宅租给老板开农家乐，一年租金 6 万，比自己打工挣得还多。
“我不懂经营，怕租出去被骗怎么办？” 可以选入股！巴中市平昌县双城村就把 130 户闲置农房集中起来，改造成 42 家民宿，村民以房子入股，年底按收益分红。
村里的李大姐把老宅入股后，不仅不用出钱装修，每个月还能在民宿打工挣 3000 块，年底分红又拿了 2 万多。现在村里 600 多人都靠这些民宿实现了 “家门口就业”，再也不用出去打工了。这种方式风险小，有村集体和老板把关，农户只等着分红就行。
怕找不到靠谱的承租方？巴中搞了个 “农村集体资产监管服务平台”，把闲置农房都录到网上，城里想租房的、想创业的都能在上面找资源。
有个做餐饮的老板就是在平台上看到苏山村的闲置农房，直接联系村里租了下来开农家乐，一年营业额 200 多万。现在平台已经帮巴中盘活了 1.75 万套闲置农房，不少农户都说：“以前愁房子没人管，现在村里帮着找租客，太省心了！”
可能有人担心：“审批、确权要跑好多部门吧？” 其实现在政策特别便民，各地都在搞 “一个窗口办事”。
江苏昆山的村民想改建农房，以前要跑国土、住建好几个部门，现在村委会有个 “农房审批窗口”，把材料交过去，村里和乡镇联审联办，半个月就批下来了。四川、浙江这些地方还搞了 “线上申请”，用手机就能提交材料，不用来回跑腿。
要是不清楚政策，直接去村委会问，现在村里都有 “政策解读员”，像宅基地确权、农房出租这些事儿，都能给你讲明白。陕西礼泉县的果农老王，就是找村支书问清了确权流程，没花冤枉钱就办好了房产证。
结语：守好红线 年的宅基地政策，说白了就是 “守红线、给活路”：不允许乱卖乱改是为了保护农民的根本利益，鼓励盘活闲置房是为了让农民多赚钱。
宅基地是农民的 “根”，既要守好不能丢，更要用好能生钱。不管是确权登记、安全维护，还是出租入股，按政策规矩来，既能保住安身立命的家，又能把闲置老宅变成 “金疙瘩”。随着这些政策落地，农村的房子会更安全，农民的腰包会更鼓，乡村振兴的底气也会更足！
